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▶ 계약의 의의
계약의 넓은 의미는 사법상의 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 당사자의 합의를
말한다. 계약을 넓은 의미로 볼 때 채권의 발생을 목적으로 하는 채권계약(매매계약,
임대차계약 등), 물권의 변동을 목적으로 하는 물권계약(소유권이전합의, 근저당 설정계약
등), 신분관계의 변동을 목적으로 하는 신분계약(혼인, 입양 등)을 포함하게 됩니다.그러나
좁은 의미로 볼 때 계약은 채권의 발생을 목적으로 하는 계약 (채권계약)만을 의미한다.
계약은 보통 당사자의 합의만으로 성립하며 어떠한 형식을 필요로 하지는 않으나 후에
계약의 존부에 관하여 분쟁이 발생하였을 경우에는 이에 관한 증거의 제시가 필요하므로
실제에 있어서는 계약서를 작성하는 것이 중요하다.
민법은 채권계약으로서 14종의 계약을 규정하고 있으나(전형계약), 계약자유의 원칙상
이들과 내용이 다른 계약은 얼마든지 있을 수 있다(비전형계약).
▶ 부동산 및 전세계약서 작성요령
1. 계약전
부동산을 계약하기 전에 반드시 법원 등기과나 등기소에서 등기부등본을 발급받거나
열람하여서, 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기와 을구에 기재되어있는근저당/저당권/전세권
등을 확인하고, 등기부등본상의 소유자가 실제소유자인지 계약체결당사자인지 주민등록증을
통해 확인하도록 한다.
특히, 전세인 경우 가압류나 근저당설정여부 등은 중요사항이므로 반드시 확인해야한다.
계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를위임장과
인감증명서를 통해서 확인하는 것도 중요하다.
필요한 경우 구청민원실에서 도시계획확인원을 발급받아 무허가건물여부,과세완납여부,도시계획사항
등도 확인하도록 한다.
2. 계약체결시
계약체결은 등기부상의 소유자와 직접만나 공인중개사 입회 하에 하는 것이
바람직하다.
만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 주민등록증을 확인하고 인감증명이 첨부된 위임장으로
대리권여부를 확인해야 한다.
인감증명을 첨부할 수 없는 부득이한 경우에는 적어도 소유자에게 전화와 팩스 등의 방법
으로 대리계약의사가 있는지 여부를 반드시 확인하는 것이 기본이다. 또한 대리인과 소유자
가 어떤 관계인지, 다른 계약자들도 동일한 대리인과 계약을 체결했는지 등을 확인해
두는 것도 만일의 경우 유력한 정황증거가 될 수 있다. (특히, 공인중개사를 통하지
않고 계약을 체결할 경우에는 주의를 하여야 한다).
3. 계약서작성
계약서작성은 가능하다면 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하는 편이 좋다. 이
경우, 반드시 자격있는 공인중개사가 직접 계약서를 작성하는지 확인하는 것이 중요하다.
계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용해도 된다.
계약서 필수사항
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1) 부동산표시란의 물건소재지와 면적, 임대할 부분.
2) 계약내용란에 계약금,중도금,잔금액수와 지불시기.
3) 인적사항란에 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 기재사항 ( 중개업소에 의뢰한
경우, 중개업소 기재사항).
4) 부동산의 명도시기.
5) 기타 분쟁발생소지 및 책임사항, 그리고 중요특약사항.
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4. 계약후(잔금지급시)
계약체결후 중도금,잔금지급시 이중계약이나 권리변동여부를 재차 파악하기 위해
등기부 등본을 재확인해야 한다. 중도금이나 잔금기일이 장기간인 경우 중도에 등기부등본을
확인해 보는 것이 좋다.
소유권이전등기기간은 잔금지급일로부터 60일 이내로 하면 되지만, 잔금지급즉시 하는
게 바람직하며 법무사를 통하여 공인중개사 입회 하에 처리하면 좋다.
전세계약시는 전세권을 보호받기 위해 잔금지급즉시 전세권설정이나 확정일자인을 받아야
한다.
확정일자인을 받아야 할 경우 계약당사자의 전입신고와 함께 입주를 하여야 보호받을 수
있다.
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매매 계약서 서식 다운로드
매매계약서2
