부동산 세금

부동산종합대책 세제부문 중 가장 눈에 띄는 부분은 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과방안과 종합부동산세 부과시 가구별 합산방식 도입이다. 세제부문 내용을 사례별 문답풀이로 알아본다.


종합부동산세를 계산할 때 가구별 합산방식이 적용된다는데 1가구란.

1가구는 본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속, 형제자매 등 가족이다. 미혼자는 기본적으로 1가구로 인정되지 않지만 30세 이상이거나 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 결혼하지 않았더라도 1가구로 인정된다.


부부가 각자 단독가구를 구성한 경우는.

같은 가구로 친다.


부모 이름으로 1주택, 자녀 명의로 1주택 모두 2주택을 갖고 있는 경우는 각각 별도의 가구로 계산되나.

자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는 주민등록상 별도의 가구로 돼 있더라도 1가구 2주택에 해당한다.

가구별 합산 대상 주택의 범위는.

매년 6월 1일인 과세기준일 현재 본인, 배우자와 가구원이 소유하는 주택이 합산 대상이다.


가구별 합산해 종합부동산세 부과시 납세의무자는.

주택을 소유하고 있는 가구원 중 주택금액이 많은 자가 납세의무자가 된다. 주택금액이 같은 경우 종합부동산세 신고서에 주된 주택소유자로 기재된 사람이 납세의무자가 된다. 주택을 소유하고 있는 가구원은 주택소유가액을 한도로 연대해 납세의무를 지게 된다.


보유세가 너무 많아지는 것이 아닌가.

우리나라 GDP 대비 보유세수 비중은 0.6%로 OECD평균인 0.9%보다 낮다. GDP대비 보유세 비율은 영국이 3.4%, 미국은 2.6%, 일본은 2.1%, 프랑스는 1.7%, 캐나다는 2.9%다.


2007년부터 양도세가 중과되는 1가구2주택 판정기준은.

한 가구가 서울이나 광역시, 경기도에서 소유하고 있는 모든 주택과 광역시나 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역.기타 도지역에서 소유하고 있는 국세청 기준시가 3억원 초과주택을 기준으로 2주택 해당여부가 판정된다.

2주택 양도세 중과대상에서 제외되는 주택은.

가구원이 근무상 형편으로 다른 시.군의 직장으로 이전해 그 직장이 있는 시.군에 주택을 사 1가구 2주택된 경우, 1가구 1주택자가 결혼하거나 노부모 봉양을 위해 합가해 2주택이 된 경우, 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 외 한 주택만 보유하고 있는 경우는 두 주택중 어떤 주택을 먼저 팔아도 중과세 대상에서 제외된다.

하지만 수도권이나 광역시에 있는 기준시가 1억원 이하 주택 외 한 주택만 보유하고 있는 경우는 기준시가 1억원 이하 주택을 먼저 팔 경우에만 양도세를 중과받지 않는다.

양도세 중과대상 1가구 2주택 수는.

전체 970만 가구의 2.8%인 28만세대로 추정되고 있다. 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만 가구, 수도권과 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만 가구, 이사.결혼.노부모봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만 가구로 구성된다.


현재 주택 2채를 갖고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과 안 받나.

2006년 12월 31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있다. 양도시기는 잔금청산일이나 등기이전일 중 빠른 날로 본다. 일반세율은 1년 이내는 양도차익의 50%, 1∼2년은 양도차익의 40%, 2년이상은 양도차익의 9∼36%다.


수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되나.

기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 있는 기준시가 1억원 이하인 주택은 1가구 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않는다. 하지만 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권 기준시가 9천만원 주택은 1가구 2주택 중과대상에 해당되지 않지만 1가구 2주택을 계산함에 있어서는 주택수에 포함되기 때문에 1가구 2주택에 해당돼 양도세가 중과된다.


두 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 갖고 있을 경우 양도세 중과대상인가.

다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이지만 세법상 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 나눠진 부분은 각각 하나의 주택으로 본다. 하지만 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 한 사람에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 본다.

주거용 오피스텔도 주택수 계산에 포함되나.

오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산된다.


1가구 2주택이지만 1가구 1주택 비과세 대상인 경우 양도세 중과대상이 돼나.

1가구 1주택자가 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도할 경우, 1가구 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위해 가구를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우, 1주택자가 다른 1주택자와 결혼해 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 領쳄?경우, 상속주택이나 문화재보호법에 의한 문화재 주택의 경우, 농어촌 주택으로 상속주택이나 이농.귀농 주택의 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받는다.


15년 이상 보유주택의 경우 양도차익의 45%에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다던데.

15년 이상 한 주택을 보유한 1가구 1주택자는 양도차익의 45%에 대해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 하지만 1가구 1주택자와 1가구 3주택 이상 보유자는 양도세 중과에서 제외되는 주택의 경우라도 15년 이상 보유한 경우 현재와 같이 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 된다.


과거 촌에 살면서 자경했지만 이농한 사람이 소유한 토지는 양도세가 중과되나.

이농일로부터 예를 들면 5년과 같이 일정기간 이내에 양도하는 경우에만 양도세 중과에서 제외된다.