재건축사업시행에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 비용과 공급받을 주택의 규모입니다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받습니다.
재건축조합과 시공회사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)로 구분됩니다.
◐ 도급제
이 방식은 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요합니다.
건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있습니다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있습니다.
◐ 지분제
이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말합니다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 합니다.
이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없습니다.
이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 됩니다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있습니다.
◐ 도급제와 지분제의 비교
구 분
도 급 제
지 분 제
정 의
ㆍ사업에 필요한 공사비를 계약시점기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법)
ㆍ 시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식
