계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서
효력이 있다.
그런데 계약서는 증거법 상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는
한 그 내용과 다른 사실 인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서
에 특약로 기재해 두어야 한다.
구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의
증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.
임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는
소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.
부동산등기부에 의하여 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류, 가압류와 같은 권리제한 사항이
있는지 여부를 확인 하여야 한다.
저당권이 설정된 경우에는 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단하여야
한다. 그런데 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되면 등기하지 않은 임대차보증금은 후순위가
되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 항상 위험부담은 있게 된다.
임대인의 채권자가 추가로 가압류나 압류를 하게 되면 임차인과 같은 일반채권이므로 채권액에
따라 안분 비례하여 배분하게 되므로 역시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다.
부동산 등기부에 말소등기 예고등기가 된 경우나 처분금지가 처분이 되어 있다면 임대
인이 진정한 소유자가 아니거나 이미 처분된 경우이므로 임차하지 않는 것이 타당하다.
무허가건물의 경우 부동산 등기부가 없어서 영업허가를 받기 어려울 수가 있으므로 유의하여야
하고, 특정업종의 경우 도시계획이나 건물용동에 비추어 불법 용도변경으로 점포상용이 제한될
수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다.
관청에 문의할 때는 구두로 하는 것보다 서면으로 질의민원을 보내면 관원은7일 이내예 서면으로
회신할 의무가 있으므로 근거가 확보된다.
임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부등본상의 점포호스를 정확히 표시하여야
하고 면적도 건축물관리 대장으로 확인하는 것이 좋다.
임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의
무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을
거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를
확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이
좋다.
임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비
하여 필요하다.
통상의 계약서에는 계약금을 정하고 임차인이 위약한 경우 몰수하고 임대인이 위약한 경우 배액
을 반환하도록 되어 있는데 계약금은 통상적으로 10%이므로 계약당일 그 이상을 지급하더라도
10%는 계약금, 나머지는 중도금이로 기재하는 것이 타당하다.
계약금이 위약금으로 되는 경우의 법적 성격은 ‘ 손해배상액의 예정 ’이라고 하여 실제 손해액수
에 관계없이 미리 정한 위약금을 손해배상으로 갈음하도록 하는 것이다.
계약 후 며칠에 임차인이 계약을 파기하는 경우 임대인이 바로 새로운 임차인을 구하면 별다른
손해가 없게 되지만 그런 경우에도 계약금을 몰수할 수 있다.
법원은 제반사정에 비추어 손해 배상액의 예정이 과다하다고 인정되면 감액할 수 있으나 계약금
의 10%를 위약금으로 정하는 것은 과다하지 않다고 본다.
임대보증금과 월세를 얼마로 정할 것인지 결정함에 있어서 은행이율이 낮은 요즈음 임대인으로
서는 보증금을 줄이고 월세를 높이고 싶을 것이다.
그런데 임차인이 월세를 연체하거나 기간만료나 임대차 해지시 명도를 거부할 경우 법적으로
명도소송을 하지 않으면 내 보낼 방법이 없다.
임대인이 단전·단수하거나 출입을 제한하는 것은 업무방해죄가 된다.
명도소송을 하여 승소판결을 받기까지 상당한 시일이 걸리므로 임대인으로서는 최소한 6개월
내지 10개월 정도의 월세 보증금을 받는 것이 좋다.
반대로 임차인 중에는 명동소송에 시일이 걸린다는 것을 악용하여 보증금을 적게 걸고 월세를
내지않고 버티다가 오히려 이사비용으로 상당한 금액을 받고 나가는 경우도 있다.
대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 ‘ 약관의 규제에
관하 법률’이 적용되는 약관에 해당된다.
약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을
말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.
☞ 임대차계약서(점포)
☞ 점포상가 임대차 계약서
☞ 점포 및 그 설비임대차계약서
☞ 권리금을 붙인 점포임대차계약서 more
